不動産売却の流れと必要書類をわかりやすく解説

1. 不動産売却の全体像

不動産売却にはいくつかのステップがあり、基本的には以下のような流れで進みます

1. 査定を受ける：不動産会社に物件の価値を査定してもらいます。

2. 媒介契約を結ぶ：売却を依頼する不動産会社と契約を締結します。

3. 販売活動を行う：広告掲載や内覧対応などを通して買主を探します。

4. 売買契約を結ぶ：購入希望者と価格・条件を合意し、正式な契約を交わします。

5. 引渡しと登記手続き：代金受領後、物件を買主に引き渡し、登記を行います。

それぞれのステップで必要な書類や準備があるため、順を追って説明します。

必要書類は最後に説明します。

2. ステップ別の詳しい解説

ステップ1：査定を受ける

• 査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、訪問査定のほうが建物の状態や立地条件を踏まえた、より現実的な価格が把握できます。

• 現地での確認では、日当たり・騒音・周辺施設といった要素も考慮され、物件の強みやリスクを総合的に評価します。

• ただし、提示される査定価格は売出しの参考値であり、実際の成約価格は市場の需要や買主との交渉によって変動します。査定価格はあくまで目安であり、実際の売却価格は市場動向や交渉によって変動します。

ステップ2：媒介契約を結ぶ

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

• 専属専任媒介契約：1社のみに売却を依頼し、自ら買主を見つけた場合でも契約は不動産会社を通じて行います。

• 専任媒介契約：1社のみに依頼しますが、自分で見つけた買主とは直接契約が可能です。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼でき、売主が自由に買主を見つけて契約することも可能です。

契約形態は、売却希望のスピード感や、広く情報を出したいかどうかで選びましょう。

媒介契約書には「売却価格」「契約期間」「報酬（仲介手数料）」などが明記されます。

（媒介契約についての詳細は別記事にします）

ステップ3：販売活動と内覧対応

媒介契約を結んだあとは、不動産会社が本格的に販売活動を開始します。SUUMOやアットホームなどのポータルサイト、チラシや現地看板など、さまざまな方法で物件を宣伝してくれます。

空き家の場合は、特別な準備が少ないため、不動産会社に鍵を預けて対応を任せることが一般的です。ここでは、居住中の物件における内覧対応の準備ポイントをご紹介します。

売主が準備しておくべきポイントは以下のとおりです

• 室内を整理整頓し、明るく清潔感のある印象を保つ

• 日中の内覧に対応できるよう、スケジュールを調整しておく

• 内覧時には、設備の状態や修繕履歴、気になる点などを正直に伝える

第一印象は購入意欲に大きく影響します。売却をスムーズに進めるためには、内覧前の準備と誠実な対応がカギとなります。売却をスムーズに進めるためには、内覧前の準備と誠実な対応がカギとなります。また、内覧時には設備の状態や修繕履歴、気になる点などを正直に伝えることで、後のトラブルを防ぐことができます。内覧時には、設備の状態や修繕歴などを正直に伝えることがトラブル防止につながります。

ステップ4：売買契約を結ぶ

• 購入希望者が見つかり条件交渉がまとまったら、売買契約書を作成し、手付金を受領します。

• 契約前には宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、売主・買主双方が内容を理解したうえで、売買契約書に署名・押印します。

ステップ5：引渡しと登記の手続き

売買契約後は、1～2カ月を目安に残代金の支払いと物件の引渡し、そして登記手続きへと進みます。これらは通常、同日に行われるのが一般的です。

主な手続き内容は以下のとおりです

• 買主から残代金を受け取る

• 鍵や関係書類を引き渡す

• 所有権移転登記を実施

• 住宅ローンが残っている場合、売主が残債を完済したうえで、抵当権の抹消登記を行う必要があります

これらの手続きは司法書士を交えて事前に段取りを確認し、不備がないよう準備することが大切です。

3. 売却時に必要な書類一覧

売却の各ステップで売主が準備する主な書類は次のとおりです。 なお、必須ではないものの、あるとスムーズに手続きが進む「任意書類」もあります。

査定・媒介契約時

• 登記簿謄本（登記事項証明書）※通常は不動産会社が取得するが、必要に応じて売主が用意することもある

• 固定資産税納税通知書

• 建築確認済証、検査済証（ある場合）

売買契約時

• 本人確認書類（運転免許証など）

• 実印・印鑑証明書

• 住民票（求められる場合）

引渡し・登記時

• 権利証または登記識別情報

• ローン残高証明書（住宅ローンがある場合）

• 固定資産税の清算書（精算に必要）

任意で用意すると良い書類

• 間取り図（古いものでも可）

• 建築確認申請書・設計図面（一戸建ての場合）

• 測量図・境界確認書（土地や古家付き物件の場合）

5. まとめ

不動産売却には複数のステップがあり、それぞれに必要な準備と書類があります。特に契約や登記は法的にも重要な手続きのため、正確に進めることが求められます。

初めての売却でも、流れと必要書類を把握しておけば安心です。不明な点は専門の不動産会社に相談しながら、納得のいく売却を目指しましょう。

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